Retour sur la conférence de Henry Buzy-Cazaux au campus The Land
Le Campus The Land a récemment accueilli une conférence consacrée à l’immobilier résidentiel, donnée par Henry Buzy-Cazaux, figure reconnue du secteur, dans le cadre d’un cycle déjà marqué par les interventions d’Anaïs Vois Gilis, Pierre Micheletti ou encore de Vincent Pons.
Une conférence inspirante, et lucide sur un sujet plus que jamais au cœur des préoccupations économiques, sociales et écologiques.
Une figure d’autorité engagée dans le débat public
Henry Buzy-Cazaux, président de Verbacta, membre du Conseil national de l’Habitat et fondateur de l’école IMSI, n’est pas seulement un expert : il est un passeur d’idées. Son intervention à sur le campus n’était pas celle d’un technicien, mais d’un homme de convictions.
« En 35 ans d’immobilier, je n’ai connu que l’enthousiasme de travailler dans ce secteur. Je crois que ce secteur peut vous épanouir. »
Une crise multifactorielle… mais pas un effondrement
Henry Buzy-Cazaux tient à distinguer l’alerte de la panique :
« Le secteur ne va pas mal. Il y a des choses dans le secteur qui vont mal. »
Il dépeint une crise complexe, provoquée par :
- une inflation soudaine, qui a entraîné une hausse des taux d’intérêt (de 1 % à 4,5 %), une explosion des coûts des matériaux et une perte de solvabilité des ménages ;
- un dérèglement politique et géopolitique mondial qui mine la confiance, essentielle dans le secteur ;
- une crise des finances publiques, qui réduit fortement les aides à la pierre, à la personne et les incitations fiscales ;
- un retard technologique, en particulier dans la digitalisation de la filière.
Des chiffres qui révèlent l’ampleur du problème
Henry Buzy-Cazaux illustre ses propos avec des données percutantes :
- 258 000 logements produits en 2024, contre 400 000 quelques années auparavant ;
- 4 à 5 millions de logements manquants en France ;
- 780 000 ventes immobilières en 2024, alors que le besoin structurel est autour d’un million ;
- 3 % de loyers impayés (contre 2 % auparavant) et 4 % de charges de copropriété impayées ;
- 2,8 millions de ménages en attente d’un HLM, un chiffre doublé en 5 ans.
« En 1987, on produisait plus de logements qu’aujourd’hui… avec 18 millions de Français de moins. » souligne t-il
Une relance timide, mais bien réelle
Pour Henry Buzy-Cazaux, il faut « prendre ce qu’il y a à prendre » : la relance est là, modeste mais visible.
« Les mises en chantier ont augmenté de 12%, les permis de construire de 6,9%. Ce n’est pas une fusée, mais c’est une reprise. »
Les moteurs de cette reprise :
- la baisse des taux (autour de 3 % pour les primo-accédants),
- la restauration du prêt à taux zéro sur tout le territoire, y compris pour la maison individuelle,
- MaPrimeRénov’ et d’autres incitations aux travaux,
- un dispositif en préparation : le statut du bailleur privé, basé sur l’amortissement et non la défiscalisation.
Quatre grands défis pour réinventer l’immobilier résidentiel
1. Repenser l’aménagement du territoire
Il plaide pour un rééquilibrage en faveur des villes moyennes et zones rurales, pour désengorger les métropoles, faire baisser les prix et rapprocher l’offre des aspirations des Français. Un enjeu vital pour la jeunesse, confrontée à des rapports de 1 à 110 ou 1 à 180 pour une simple location dans certaines villes universitaires.
2. Rattraper le retard numérique et embrasser l’intelligence artificielle
Le digital doit simplifier les démarches, réduire les coûts, mieux gérer les risques (notamment les fuites d’eau, principal sinistre dans le bâti), mais aussi soutenir l’humain, et non le remplacer.
« Seulement 5 % des permis de construire sont dématérialisés. Et 5 % des programmes sont lancés avec une maquette numérique. C’est un scandale. »
3. Réussir la transition environnementale
« Les bâtiments font très mauvais ménage avec le dérèglement climatique. »
Canicules, inondations, recul du trait de côte, retrait-gonflement des argiles… L’immobilier est en première ligne. Il évoque aussi la flambée des primes d’assurance multirisque immeuble, +20 % cette année, avec une multiplication par 3 ou 4 attendue dans les 5 ans.
Malgré les réticences de la profession, il appelle à changer de posture :
« Vous ne vivez pas cette transition comme une torture. Et c’est vous qui allez sauver ce secteur. »
4. Faire évoluer la décision publique : simplifier, alléger, responsabiliser
Henry Buzy-Cazaux pointe une inflation normative insoutenable :
« Un promoteur doit respecter 6 000 normes. C’est 18 % du coût d’un logement. »
Il prône :
- une simplification législative et administrative (ex. : loi sur la copropriété multipliée par 5),
- une révision de la fiscalité (taxe foncière, droits de mutation),
- une meilleure répartition des ressources entre État et collectivités,
- des aides ciblées
L’avenir des métiers de l’immobilier : entre transformation et opportunité
Henry Buzy-Cazaux s’adresse directement aux étudiants :
« Ne renoncez jamais à votre projet. Le secteur ne recrute pas à tour de bras, mais il cherche des profils comme vous. »
Les métiers de la production (promotion, aménagement, négociation) souffrent, mais se réinventent. Il évoque :
- la densification par surélévation,
- la réhabilitation des friches,
- la relocalisation de projets sur des parkings d’hypermarché,
- la concentration du secteur autour d’acteurs mieux capitalisés.
« Rien ne sera plus comme avant. Mais c’est justement le bon moment pour entrer dans le secteur. »
Il recommande aussi de ne pas négliger le logement social, secteur en demande de compétences, bien financé, en mutation, et porteur de sens.
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